반포동 래미안원베일리 전용84.98㎡ 시세
1. 래미안 원베일리 전용84.98㎡ 시세조작 의심
- 본 자료는 2026년 3월 26일 다운로드한 국토부 실거래 자료를 기준으로 작성한 내용임.
- 시세 조작을 의심하는 것이지, 시세 조작을 했다는 것은 아니며, 자료를 살펴보며 매우 강한 의구심이 드는 구간이 다수 보이는 점에서 접근해 본다.
1) 시세조작 혹은 거래가격 유도구간
- 2024년 5월 30일 : 당시 신고가 42억3천만원 실거래 등록 -> 2024년 7월 28일 해지
- 2024년 8월 12일(16일) : 48억 실거래 등록 -> 2024년 9월 27일 해지
- 2024년 9월 30일(10월3일) : 51억 3천만원 실거래등록 -> 2025년 1월 16일 해지
- 2025년 2월 5일 : 53억 실거래등록 -> 2025년 6월 5일 해지
- 아래 차트에서 핑크색으로 보이는 선은 해지 가격대를 연결해 놓은 선이며, 공교롭게도 해지 가격대가 모두 가격 지지선 역할을 하고 있는 모습을 볼 수 있다. ( 시세 조작을 디자인한 것으로 보이는데, 아닐 수 도 있으며 참으로 공교롭게 형성된 상황일 수 있다.
- 현재 정권이 바뀐 후로는 이런 시세 조작 의심 사례는 보이지 않고 있다. ( 물론 거래량 감소 )
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| 래미안원베이일리 전용84.98㎡ 시세조작 의심 |
2) 래미안원베일리 전용84.98㎡ 최고가격과 최근 실거래가
- 2025년 6월 : 72억원
- 가장 최근 실거래가 2026년 1월 : 60억 8천만원 ( 직전 최고 가격대비 11억 이상 하락 함. )
- 아래 차트는 계약 해지 건을 제외한 실거래 가격대를 보여주고 있다.
- 이 아파트의 시세는 50억 이하로 떨어진다고 해도, 손실을 볼 것으로 예상되는 가구수가 매우 적기 때문에 가격 지지는 쉽지 않아 보이는 상황이다.
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| 래미안원베이일리 전용84.98㎡ 시세 |
3) 래미안원베일리 전용84.98㎡ 가격대별 거래량 ( 50억으로 하락시 손실 가구는 22가구 뿐 )
- 2023년 1월 이후 실거래정보를 기준으로 가격대별 거래량을 분석한 차트.
- 본 아파트는 50억원까지 하락한다고 해도, 손실 구간에 속하는 가구수는 겨우 22가구 뿐.
- 반대로 이 가격대를 지켜내고, 더 상승해야만 본전이 되는 상황은 아니다.
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| 래미안원베이일리 전용84.98㎡ 가격대별 거래량 |
4) 래미안원베일리 전용84.98㎡ 월 평균 거주비용을 통한 아파트 수익성
가장 최근 거래가격인 60억 8천만원을 기준으로 연리 4% 기회비용으로 거주비용 환산
- 60억 8천만원을 연리 4% 수익이 가능한 수단에 투자했을 경우
- 세전 연 2억4천3백만원
- 세전 월 2,060만원의 소득이 가능한 금액
- 본 주택에서 숨만 쉬고 살아도 월 2000만원 가량의 거주비용이 드는 것과 마찬가지임.
- 대출이 있다면 그 비용은 추가로 증가하게 됨.
즉 래미안원베일리를 최근 2026년 1월 60억8천만원에 구매했을 경우 수익화 가능하려면 최소 1년 후 63억원이 되어야 하며, 2년 후엔 65억, 3년 후엔 68억, 4년 후엔 72억원으로 지속적으로 수익 가능 금액이 상승하게 된다. ( 이래야 투자 본전이 된다는 말이지 이익이 남는다는 말이 아니다. )
5) 결론
현재 본 아파트의 호가 시세는 중요한 게 아니다. 과연 매매차익을 남길 의도로 매수하여 이익 실현이 가능할 지에 대해서만 살펴본다.
60억 아파트를 거주할 목적으로만 구매하여 20년 이상 살 것이라면 상관없는 이야기 일 수 있다. 하지만, 만일이라도 매매 차익을 통한 수익 실현이 목적이라면 매우 위험한 투자가 될 것으로 보인다. 그리고 이 위험한 가격대를 떠 받치는 역할을 시세조작 의심 사례들이 뒷받침하고 있었던 것은 아닌지 매우 의심스럽다.
본 자료는 국토부실거래가 공개시스템 2026년 3월 26일 다운로드한 자료를 기준으로 작성한 내용입니다.
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