강남구 수서동 아파트의 비정상 가격과 서울의 초고령화 도시의 미래 - 인구와주택 데이터

강남구 수서동 인기 아파트 순위와 인기 평형

강남구 수성동에 위치한 전체 아파트 단지의 2025년 1월 1일~2026년5월8일까지 실거래가 정보를 기준으로 거래량이 가장 많은 인기 아파트 단지와 해당 아파트의 인기 평형의 매매, 전세, 월세 시세와 거래량 변화를 분석합니다. - 수서동 최고 거래량 아파트는 "까치마을 아파트 전용39.6㎡ 타입이다."

강남이라는 입지엔 소형 아파트도 15억을 넘는다. 일원역은 역세권이나 GTX-A 와는 거리가 멀다. 그럼에도 이 매매 가격이 되었다. 또한 계약해지 가격대가 공교롭다. ( 바닦을 지지하거나, 가격 상승을 견인하는 가격대다. )

수서동 연령별 인구 비율

고령인구가 32.05%를 차지하고 있으며, 생산연령 인구는 59.71%로 60%가 붕괴되었다. 

매우 심각한 초고령화 지역이다. 그런데 전용39 소형 아파트 가격이 15억을 넘어선다. 이건 확실히 뭔가 잘못되었다.

강남구 수서동 연령별 인구비율(2026년 4월 말 기준)

수서동 월별 인구 증감

2024년 1월 이후 누적 -790명 감소했다. 이 정도 수치는 자연 감소로 봐도 무방할 것 같다. (연령에 따른 사망으로 인구 감소) 하지만 적은 수의 인구라도 매우 지속적으로 인구가 감소하고 있으며, 이 지역이 초고령화율 32%가 넘는 것을 감안한다면, 새로운 전입 인구가 일부 있긴 한 것으로 보인다.

강남구 수서동 월별 인구증감(2026년 4월 말 기준)

1. 수서동 거래량 누계 인기 아파트

강남구 수서동에서 가장 인기 있는 아파트 단지는 1순위 까치마을, 2순위 신동아 아파트이며 3순위의 삼익아파트와는 상당히 큰 차이가 있는 상황이다. 

순위	아파트 단지명	매매량	전세량	월세량	합계거래량
1	까치마을	129	359	256	744
2	신동아	81	315	207	603
3	삼익	31	141	98	270
4	강남데시앙포레	40	106	42	188
5	삼성	23	111	43	177
6	수서한아름	14	53	22	89
7	동익	13	39	26	78
8	강남 더샵 포레스트	13	32	8	53
9	하니움	0	5	0	5
10	수서6	0	0	3	3

2. 까치마을 전용39.6㎡ 아파트 매매, 전세, 월세 평균 가격

수서동에서 거래량이 가장 많은 까치마을 아파트 단지에서 거래량이 가장 많은 전용면적은 39.6㎡였다. 1년 사이 말도 안되는 매매가격 상승이 확인되고 있으며 2025년 1월 평균 10억 초반에서 2026년 3월까지 16억원에 육박하는 비정상적 가격 상승이 있었다.

반면 전세의 경우엔 큰 변화가 없었고, 월세금은 상승하는 모습을 보인다. 매입 가격이 높아지면 수익율을 맞추기 위해서, 월세를 끌어올리는 것으로 보인다.

계약년월	매매 평균가격	전세 평균가격	월세보증금평균	월세금 평균
202501	103,800	35,773	15,600	79
202502	101,000	35,938	6,333	94
202503	102,667	30,700	21,071	53
202504		33,538	12,786	79
202505	100,000	33,565	9,188	95
202506	109,257	37,557	14,667	68
202507	102,800	38,211	10,667	101
202508	123,533	36,658	10,750	103
202509	124,813	33,762	15,286	78
202510	140,000	41,333	8,600	100
202511		38,215	15,750	69
202512	155,250	36,192	11,833	99
202601	161,167	37,864	12,600	105
202602	161,233	37,746	5,500	111
202603	159,300	44,183	18,500	96
202604	148,186	40,950	12,143	104

3. 까치마을 전용39.6㎡ 아파트 매매와 은행채금리(5년, AAA)

15억원을 넘어서며 매매 시세가 조정을 받기 시작했다. 물론 이보다 높은 실거래 가격을 보이는 거래도 보이고 있으나, 2026년 3월 1차 제동이 걸리고, 4월에 이보다 높거나, 낮은 거래가격으로 분산되기 시작했다. 

2025년 10월 주춤했던 실거래가 상승은 2026년 2월 기간 내 최고가를 기록했다.

까치마을 전용39.6㎡ 매매가격과 은행채금리 관계

4. 까치마을 전용39.6㎡ 아파트 전세와 은행채금리(5년, AAA)

2026년 3월 이상한 전세 가격이 튀어 나왔으나, 이내 정리되는 분위기다. 까치마을 아파트의 전세가 상단은 4억5천만원 이내가 가장 거래량이 많으며, 최저 3억원~4.5억원에 분포한다. 

이 가격대도 이전보다 5천만원 가량 상승한 부분이다.

까치마을 전용39.6㎡ 전세가격과 은행채금리 관계

아래 그래프에서 전세가 율이 최근 30%미만으로 하락한 것은 전세가는 유지 혹은 하락하고 매매가격이 상승한 탓이다. 실거주 가치인 전세가격과 완전 동떨어진 매매 가격이 전세가율을 낮추는 것이다. 이는 반대로 전세가 멀티플이 4배에 달하고 있다는 것을 말해준다. 

즉 실거주 가치보다 더 높은 시세 상승 기대감을 먹고 가격이 상승했다는 의미다.

까치마을 전용39.6㎡ 평균 전세가율

5. 까치마을 전용39.6㎡ 계약해지 시세

이 아파트도 참으로 공교로운 계약해지 거래들이 보인다. 

아래 그래프에서 계약 해지 건이 해지 후, 재 계약인지 이후 상황은 알 수 없으나, 일단 계약해지 건들의 해지 시세가 참으로 공교롭다. 가격 저지선과 가격 견인 가격대에서 계약 해지가 보이고 있다. 

시세 조작을 했다고 단정 짓는 게 아니라, 그래 보인다는 의미다.

까치마을 전용39.6㎡ 계약해지 시세와 매매시세 비교

참고자료 : 서울시 강남구 인기 아파트-삼성동힐스테이트1단지 거래량과 시세 분석

참고자료 : 서울특별시 강남구 수서동 인구와 세대수, 연령별 인구 통계 - POPIN.KR

참고자료 : 서울특별시 강남구 수서동 부동산 거래량과 시세 월간 분석 결과-POPIN.KR